利锋聊宅丨金九银十,“等等看”?楼市要变天!

摘要: 等等看,成为当下购房者群体的普遍心态,是好是坏?

09-29 14:23 首页 环京视角



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深耕楼市十余载

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环京视角专栏记者



9月份来了,随后还有10月份,“金九银十”作为曾经的市场现象,今年能否重演?


来自市场和购房者反应,似乎不太理想。


楼市进入史上最严的调控时期,从一线城市到二线热点城市再到三线房价涨得过快的城市……目前,已经出台了楼市调控政策的城市,已经超过50城。


从安居客、58同城、赶集网等平台了解到,“62.9%的购房者认为短期内房价稳定,并不急于在‘金九银十’出手,愿意花时间挑选更适合自己的房源。”


等等看,成为当下购房者群体的普遍心态。




“政策出了这么多,房价不可能再涨了。”本计划9月份买房的小周,决定十一假期再行动,“最近很多楼盘都涨不动了,10月份说不定会降价促销”。


来自市场的数据,也证明了小周这种心态,在发挥作用。


中国指数研究院近日发布的数据显示,其上周监测的27个主要城市的整体成交同比全线下行,且一线城市楼市成交降幅高于二三线城市。从总体来看,27个城市房地产成交面积整体同比下降22.1%。


同时,政策层面也在延续这种态势。


可以确定,这个“金九银十”,楼市调控政策整体不会放松,央行坚定抑制泡沫、防范风险的方向不会变,货币面还将持续收紧,楼市整体重回“高温”的机率极低。




那么,问题来了:等等看,怎么看?


限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”连环拳,再加上租售同权、共有产权、租赁试点,今年以来的一揽子政策,正在彻底改变房地产的格局和未来面貌。


尽管我不想重复此前关于今年下半年楼市“变天”的预判,但现在市场的基本面已经基本印证了:


中国房地产的天不仅变了,而且上半场已经结束。


楼市下半场,如果我们在思考房地产的思维和方法上仍然沿袭过去17年的旧模式,刻舟求剑,很可能出现严重的误判。


事实上,看清中国房地产的走势,方法很简单,大致有这么三种,请看下图:



很多人在中国房地产和房价问题上,容易犯的错误,就是不能从这些视角、维度和周期,全面地进行预判和考量,也无法从中国城镇化真正的规律,来透视未来房价的走势。




考虑到文章的篇幅,关于三种方法的具体使用方式,我将专门撰文阐述,今天只想告诉大家:


房地产已经变天,不仅仅指短期市场的走势已经不能用过去的逻辑和经验去思考,更重要是是,我们发现,决定房价中长期走势的很多因素和环境都在变化。


我们需要用新的思维和视角构筑中国房价未来走势研判的新的工具和模型,而不是凭着过去的经验。


比有没有“金九银十”更重要的是,中期和长期,房价究竟会怎么走。哪些因素已经逆转了,哪些因素还能支撑。


期待你的主动思考,获得最有价值的楼市预判。




再等等?


这,是购房者的侥幸心理,还是楼市调控缺乏政策韧性?


反正以往的楼市周期表明,等等看的心理往往是“失算”的。因为楼价并未如预期那般继续下跌,而是楼市热过留下的“高库存”倒逼政策调整,从而迎来另一个楼市新周期。


楼市一直存在着追高不逐低的市场现象。这也符合人们的趋利心理,房价高位时,担心会涨得更高,因而刚需族和炒房者会有不买就来不及的逐涨心理。加上市场炒作和部分开发商忽悠,所谓的楼市虚热就是这样从市场端推升起来的。


过去几个周期的楼市涨跌,无不呈现出这样的楼市生态。





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