利锋聊宅|三大消息震动楼市!首套利率创新高+封杀消费贷+共有产权落地:楼市正在变天……

摘要: 影响深远

10-12 07:23 首页 环京视角



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深耕楼市十余载

河北楼市第一劲笔

燕赵楼市最强大脑

环京视角专栏记者


利锋聊宅按:近期楼市的动作明显在提速,而且超乎我们所有人的预料,可以确定的是,千呼万唤了多少年的“楼市调控长效机制”,这次可能真的来了。


【1】


幻想楼市调控松绑的人们,彻底踏空了。


去年“9·30”楼市调控大潮掀起,已经一周年。新一轮楼市调控政策措施,再次在全国多个城市渐次铺开。


自9月22日以来,已有包括重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳、西安、石家庄、武汉、无锡等多个城市出台楼市调控新政,且多数城市将限售作为本次政策的核心聚焦点。


而从本轮新出台政策的城市来看,石家庄限售年限最长(5年),后期对市场预期的影响将较为明显。


值得特别注意的是,除最近密集加入调控新政的二线城市外,三四线城市上周也在频频加码调控。如:


江苏句容宣布限购政策继续执行,

山东临沂开始限价并加强商品房预售许可,

广东揭阳进一步规范房地产市场活动。

此前,河南洛阳,安徽的六安、铜陵、安庆和亳州,江苏扬州以及山东泰安等三四线城市也在陆续出台相关政策,收紧楼市、加强监管。



【2】


比上面这些不让卖的“限售”政策更厉害的是,此前很多人呼吁的“调控误伤了刚需人群,首套房贷应该松绑”的诉求,也彻底被堵死了。


来自《北京青年报》的报道称:【8月全国首套房贷平均利率达到5.12% 创下历史新高】


随着房地产信贷的收紧,8月全国房贷利率继续上升。

有机构监测数据显示,8月全国首套房平均利率创下历史新高,达到5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关;相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。


这还没完。首套利率上调的消息,正在迅速席卷全国。


百度一下,你就发现,全国众多城市纷纷上调首套房贷利率,幅度普遍达到20%。



具体数据变化,请看下图——



【3】


更惊叹的消息,来自一线城市。其中,北京9月20日出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》;同日,广州强调收紧个人消费贷,严禁其违规流入房地产市场。


这两个消息,都是重磅炸弹。



首先,共有产权,该《办法》明确了——


共有产权住房属于产权类住房,在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。


其次,消费贷的被封杀,也不容小觑——


9月26日晚间,江西银监局联合人民银行南昌中心支行发文通知,进一步规范个人非按揭类贷款管理。



事实上,这不是第一个进行消费贷监管的城市。


就在近期,北京、深圳、广州三个一线城市已经对消费贷进行了监管!


北京:多家银行已要求贷款20万元以上额度的客户补交材料。

深圳:大多数银行将长期消费贷年限下调至5年。

广州:各大银行原则上不发放金额超过100万元或者期限超过10年的综合消费贷款。


消费贷暗中流向房地产,贷款数据已经给出了答案。


今年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿,今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。


易居房地产研究院发布的《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示,按照社会零售额同比走势估算,3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额30%。


不难看出,在一线城市进行消费贷监管之后,以江西为代表的二线城市正在消费贷监管的路上快马而来!


这对投机客来说,无疑是当头一棒!



【4】


更爆炸的新闻是——


9月29日,廊坊三河市房地产市场传来惊爆性消息,全市将按照服从服务北京副中心建设要求,对照雄安新区管控标准,市政府决定在全市范围内暂停城乡宅基地和城镇居民区新(改、扩)建房屋行为。


重点解析:


1、这是环北京区域城市首次对照雄安新区管控标准,进行的政策发布,意义重大。近年来,以三河市为首的北三县房地产市场发展迅猛,房价飙涨,造成区域市场暴力无序发展,时有刑事案件发生。


值得注意的是,目前的新(改、扩)建房屋行为对照雄安新区管控标准,是否只是其他房地产行为的一个开端?后续是否会有其他行为参照雄安新区标准还需打个问号。


2、此政策再次提到服务北京副中心建设要求,值得深思,众所周知城市副中心建设背景之下,通州已经成为京津冀区域政策限制最严厉的区域(雄安新区除外)。


三河市如果按照副中心建设要求进行区域发展,一方面,区域的房地产市场政策未来一段时间内无疑将更加严格,这对区域楼市来讲意味着寒冬将至,而且持续时间会很长;


另一方面,三河市房地产市场将不能够野蛮生长,相信拥有长效机制、细节化、精准化的政策将频出,在区域发展越来越好的情况下,三河楼市的准入门槛也会越来越高……



以下为政策全文:


根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《河北省土地管理条例》《河北省城乡规划条例》等法律法规规定,按照服从服务北京副中心建设要求,对照雄安新区管控标准,市政府决定在全市范围内暂停城乡宅基地和城镇居民区新(改、扩)建房屋行为,现通告如下:


一、本通告所指新(改、扩)建房屋行为,是指单位或个人未经批准在城乡宅基地和城镇居民区范围内新建、改建、扩建房屋等行为。


二、未经批准的城乡宅基地和城镇居民区范围内所有在建房屋,自本通告发布之日起,立即停止施工建设。拒不停止建设的,相关部门将采取断水断电、查封施工现场、强制拆除等措施予以查处。对抗拒执法、顶风作案人员,由公安机关依法处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任。


三、《通州区与廊坊北三县地区整合规划》出台后,市政府将及时修编报批《三河市城乡总体规划》,根据城乡规划用途适时启动新(改、扩)建房屋审批工作。届时,在城乡宅基地和城镇居民区内确有建房需求且符合规划要求的,按照相关程序履行报批手续后,方可进行建设。


四、对已建成使用的二层以上(不含二层)房屋进行拉网式检查,有重大安全、质量、消防等隐患的,由相关部门依法查封,对用于出租、经营的依法取缔。


五、对确属危房、确需改造的二层以下(含二层)房屋,由土地使用权人申请,村委会(居委会)申报,镇政府(街道办)研究上报市建设部门组织鉴定后,纳入危房改造计划,按照“一事一议”的原则,履行相关批建手续后,进行改造。


六、各镇人民政府、街道办事处,市综合执法局、房管局、国土局、燕郊高新区综合执法局负责抓好城乡宅基地和城镇居民区新(改、扩)建房屋行为的动态巡查管控工作。


七、本通告自发布之日起执行,终止时间另行通告。广大干部群众应当自觉维护正常的城乡建设秩序,主动抵制、积极举报在城乡宅基地和城镇居民区违规建房行为(举报电话,市综合执法局:3156902,燕郊高新区综合执法局:3319139,房管局:3113716,国土局:3150026)。


特此通告。


二〇一七年九月二十九日

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【5】


仿佛回到了2016年10月,楼市再次进入“速冻期”。购房者该怎么看,怎么办?


首先要明确,“房子是用来住的,而不是用来炒的”,此次调控加码便是针对于此,全方面封堵了任何短期房产投机的可能性;


其次,调控已经取得了很好的效果,但仍将持续。去年“十一”国庆长假前后全国掀起调控大潮以来,政府已经显现出强大的调控决心,所以这一年来的楼市政策与过往完全不同,不仅力度更大,而且持续时间长久。


第三,对于房产投资者,持有房产的时间成本大幅提高,并且一定程度上限制了不动产的流动性交易,被“锁死”了!


第四,房价上涨预期打破,楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场:


“加杠杆”入市的“散户”;

运营状况不佳的私营企业主;

特定需求的群体也有可能抛售房产。


而值得特别一提的是,本轮调控政策对准备长期持有的刚需购房者却是利好。


限售保证了市场的稳定发展,未来真正有需要的购房者才会买房,有利于楼市长期平稳发展。



【6】


在很多业内人士看来,房地产交易过程中对于房屋流动性进行管制,让“房住不炒”的导向真正落实,体现了当前住房市场的长效机制正逐渐确立,甚至可以认为“限售”和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。


种种迹象表明,“限售”不仅是通过控制房屋流动性来抑制价格上涨预期,同时,新房转化为二手房的年限延长意味着市场潜在供应的降低,这期间房屋主会主动或者被动流入租赁市场,而这符合当前租售并举的政策思路。


必须要明确的是,本轮以“限售”为主要打击点的楼市调控浪潮,意义重大,影响深远,楼市真的变天了!


具体变天的内在逻辑和未来走向是怎样的?如果不能正确理解,可能会误判形势,再次踏空。


今天就聊到这里。



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